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2013年大供應面積下的商業發展之路
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2013年，在中國商業地產的發展中湧現出瞭不少話題，其中關於全國商業供應面積最大城市的探討更是熱點中的熱點。在全國商業供應面積最大的兩個城市之中沈陽的名字赫然在目--這座東北地區人口最多、最具發展潛力的城市，在2013年累計商業供應面積接近人均1平方米。對於822萬沈陽人來說，這是一個趕超北上廣深等一線城市的數據，而這個數據背後卻留給中國商業地產、給沈陽的商業地產開發商、運營者更多的深思。
780萬平方米商建存量 新增商業地產項目是把雙刃劍
無論對於城市、項目的操盤者還是產品結構的發展，期許走在時代發展的前列，隻有面臨真正競爭的時候，才會有最真實表現，除去那華麗市場時的過度包裝，每一位參與者都能體會到真真切切發生的變化。
站在城市巨人高昂的肩膀上俯視，大量的商業供應為廣大市民帶來瞭優雅舒適的購物環境、感官一體的餐飲體驗、國際化的辦公水準等，豐富瞭城市的商務體驗功能，為城市發展提供瞭良好的硬件環境，同時也改變瞭城市原有商務及商業格局。
DTZ戴德梁行數據顯示，截至2013年，沈陽市場商業地產建築面積存量接近780萬平方米，2013年新開業商場供應面積累計超過85萬平方米，新開業的大型商場數量超過7個，其中既有位於中街高端的久光百貨，主打餐飲娛樂的沈陽天地，也包含瞭規模空前的星摩爾購物廣場，以及滿足區域居民需求的維華長白商業廣場等，可以說以中檔商場為主的供應，使沈陽商業存量進一步提高。然而商場的檔次及運營，使得不同商場間的租金有較大差距，例如同處在金廊沿線的華潤萬象城、百聯購物中心、恒隆市府廣場、華府新天地(沈陽金融購物中心)，租金從8元/天/平方米至16元/天/平方米不等。
新增供應彌補原有商業空白的同時也給傳統的商業帶來瞭更大的沖擊，中街商圈和太原街商圈作為沈陽兩大傳統市級商圈，其地位正在受其他區域挑戰，消費者的分流不可避免。金廊五裡河及渾南奧體商圈作為沈陽市重點打造的區域，眾多知名開發商的進入較快地提升瞭區域商業價值，未來將成為最具發展潛力的商業區。沈陽北站商圈隨著幾個大型百貨及購物中心的陸續開業，將形成以白領為主要消費群體的CFD。
4公裡寸土寸金地 青年大街將是沈陽商業地產發展主戰場
從星級酒店的發展可以看到，在過去十年隻有5傢五星級酒店供應的前提下，隨著全運會的召開，2013年新增的五星級酒店數量達到瞭7傢(含2013年新掛牌五星級酒店)，其新增供應房間數量也多達2,547間，與現存五星級酒店房間數量相當。未來預計還將有12傢五星級酒店的2,630間客房在3-5年內投入市場。國際知名酒店的相繼開業，提升沈陽商務環境的同時也給市民帶來瞭更多可以體驗的好去處，然而對於原有的酒店來說，無論在價格上還是在入住率上都受著強有力的沖擊，2013年沈陽市五星級酒店的平均入住率為62%，DTZ戴德梁行預計今年五星級酒店的平均入住率將下降5-10個百分點，但是由於新開酒店價格的提升作用，平均價格將上漲3-5個百分點；酒店分佈將由分散的城市商圈向青年大街沿線轉移，這也將影響未來城市商務區域發展的方向。
青年大街未來將形成沈陽的帶狀CBD，其核心將出現在文化路立交橋以北，市府廣場以南之間4公裡范圍內。不僅因為這裡聚集瞭平均租金高達1,940元/平方米/年的華潤大廈、平均售價21,000元/平方米的嘉裡企業廣場這兩個目前沈陽檔次最高的寫字樓代表項目，未來還會有恒隆廣場、裕景中心等項目相繼入市，他們的檔次勢必會對沈陽寫字樓市場產生一個良性的影響，而還高雄大寮農地貸款有少數項目雖然占據瞭核心位置，項目定位高端，但較高的容積率、過高的資金回收預期、以往操作的項目現狀來看，投入市場後的檔次較其他項目還會有一定的差異，將使帶狀CBD分段發展。可以說，未來沈陽最具發展的商業板塊，毋庸置疑非青年大街金廊沿線莫屬，它會像沈陽中心的一顆閃閃發光的金色絲帶，照亮整個東北。
10萬平成新增項目下限 商業地產應向服務多元化發展
相比北京、上海等一線城市綜合體羅列的繁華景象，沈陽綜合體也正如雨後春筍般拔地而起，綜合體下的大型購物中心為未來新增供應主力，沈陽今年商業新增供應項目均為超過10萬平方米的中檔大型購物中心。
隨著消費者消費模式的不斷改變，消費者對商業功能的要求也愈加豐富，從傳統的以單一購物為目的，到對美食、娛樂、休閑等多方面的消費需求，操盤人應意識到要重新定義商業在人們生活中所扮演的角色。
在DTZ戴德梁行針對"消費者最喜愛的購物中心"調研結果中，排名前二十位的商業項目，有16個是體量超過10萬平方米的購物中心。
由此可見，消費者對實體商業的目的性需求已經更加多元化，而這種多元化的消費需求必然需要大的商業體量承載，但同時，項目還將面臨招租和投資回收方面的難題。因此，業態豐富的中大型商業項目將成為未來發展的主流，也將受到更多消費者的青睞。
這些綜合體項目的操盤人所面臨的是如何打造消費者更加滿意的購物環境，在網絡購物的影響下，百貨業態的發展面臨著退出歷史舞臺的危險境地，操盤人則需要在業態構成、環境打造等方面搶占先機，從DTZ戴德梁行統計的數據(表1)中我們可以發現消費者對體驗類產品的需要正在逐漸增加，而購物類消費呈現下降趨勢，為項目發展提供瞭一個探討方向。"體驗"成為業內口中的熱詞，然而如何打造體驗，還需市場的檢測，品牌發展商無論在產品競爭力和商場運營方面均具有優勢，其旗下的大型購物中心勢必成為沈陽城市消費者的新聚集地。在激烈的競爭下，中小型商場走差異化、特色化路線，方能贏得消費者青睞，否則將難以尋求生存。
商業綜合體中另一個重要的部分是塔樓，而公寓、寫字樓、酒店是熱衷的發展方向，如果說裙樓是一個商業綜合體的靈魂，那麼塔樓就是它的命脈，因為塔樓決定著整個項目的資金流，成熟的商業開發需要有可持續發展的理念及合理的開發周期安排，當大量資金註入項目初期的時候，塔樓就成瞭資金回流的關鍵節點，縱觀整個沈陽市場，在競爭白熱化的2013年，一方公館和嘉裡企業廣場給各操盤者上瞭生動詳實的一課，一方公館用僅用瞭半年時間去化瞭近80,000平方米公寓，如果說一方公館是以價換量的結果，那嘉裡企業廣場則用價格和速度證明瞭市場需求的重要。
51%SOHO用於辦公公寓、寫字間魚龍混雜亟待突圍
從產品的角度來看，同質化的供應讓消費者難以選擇，而消費者需求的變化雖然正在體現在未來的產品中，但是真正的勝者往往能夠發現市場最細微的變化，對於商業項目來說，所處的城哪家銀行貸款率利最低2015二胎年息市區位、交通便利程度、建築設計、運營理念、商業主題、氛圍營造和品牌組合等因素共同決定瞭商業項目的檔次。走出"品牌檔次決定項目檔次"的誤區將是未來發展的趨勢。
從消費者的角度來說，需要良好的購物環境、優質的客戶服務、獨特的消費體驗，這也是實體商業與電子商務對抗的優勢所在；從城市發展的角度，出色的建築設計將成為新的城市景觀，合理的項目規劃將實現更多城市功能。未來綜合性的中高檔商業項目將會更加受到消費者和城市設計者的青睞。
而塔樓部分清一色的甲級寫字樓與精裝SOHO的定位是對購房者需求的淡漠，寫字樓、SOHO、公寓本應面對不同的客戶，牛市弱化瞭項目定位的作用，熊市來臨，到瞭定位決定項目生死的時候，沒有精準的定位，無法帶來優異的市場表現；SOHO是寫字樓和公寓的結合，它產生的背景是在辦公產品(寫字樓)成本高漲的情況下，滿足一部分小企業需求應然而生，產品是公寓，用途為辦公，據DTZ戴德梁行的數據統計可以看到，目前沈陽市場上的主要SOHO公寓中，有多達51%的房間用於辦公。
環境混雜，給居住和辦公的使用者都帶來瞭煩惱，真正的需求並沒有被發覺，多數產品依然走著小戶型、精裝修、低總價、可投資、可自住、可辦公的傳統路線。
牛市時，房產作為投資熱點，主要針對的是購買客戶的喜好，提高產品的溢價，產品做加法，提高裝修檔次、贈送傢具、配備會所，面積卻是在減小的，因為他們目的是投資，無需考慮使用中的麻煩；現在由於房產投資屬性逐漸失去吸引力，購買產品的客戶需求也在發生著變化，要麼需要環境安靜的小面積居住產品，要麼需要面積適中但使用成本較低的辦公類產品，所以現在的產品則需要做減法，降低裝修檔次、降低項目成本、減少一切沒有使用價值的設置，相反面積則需要增加；找到客戶真正需求的產品必然會得到市場認可，也必然會指引市場的發展。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-01-07/09542569112.shtml
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