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樂居獨傢對話袁嶽房地產本質是挑戰屌絲底線
大連新浪樂居獨傢對話袁嶽（右）
新浪樂居訊(編輯/孟璐） 9月14日，大連金石灘，魯能東方優山美地迎來瞭一位特別的客人，白襯衫，筆挺的西褲，標志性的"光頭"，讓他行走在金石灘海邊泱泱的人群中依然搶眼，被認出被拍照個不停。
北京大學社會學博士，經濟學傢，企業傢，社會活動傢，專欄作傢，主持人，獨立媒體人......他集多重身份於一身，絕對"高大上"的精英背景反而讓他更低調，更謙和，無論合影、采訪、請教，皆有求必應。
&建地貸款雲林斗六建地貸款emsp;他是袁嶽，現任零點研究咨詢集團董事長兼總裁，創業管理服務機構飛馬旅發起人。在魯能優山美地"袁嶽論道·財富峰會"正式開場前，大連新浪樂居作為主辦方指定的唯一網絡媒體有幸與這位儒雅、睿智的學者獨傢對話，傾聽他對經濟大勢、互聯網思維、樓市走向、房地產產品、投資渠道等熱點問題的深刻而又形象的剖析。
互聯網思維--
互聯網本質是屌絲經濟，未來產品要讓消費者尖叫
樂居：您一直推崇互聯網產品與服務，強調互聯網思維，能具體解釋下互聯網經濟的本質嗎？
袁嶽：三句話來概括。第一，在中國，互聯網經濟的本質是屌絲經濟，它的特點是基本以80後、90後為代表的獨生子女經濟。第二，互聯網經濟下，你所提供的產品要讓消費者產生很強的尖叫效應。但目前來看，提供的100件產品不到1件能產生這樣的效果。從這個角度來說，目前的產品不能滿足互聯網化消費者期待的需求。第三，互聯網思維的本質是快速思維，快速行動，好產品要經受住互聯網的周期，能在網上讓人們多看幾遍還願意看的東西一定是常變常新的。以傢具為例，過去一套傢具能用一輩子，現在則要快時尚，快周期，因為人們通過互聯網知道的新東西過於多。
屌絲新定義--
屌絲多是白領，房地產本質是挑戰屌絲底線
樂居：在"屌絲"當道的現下，您對屌絲有何定義？是否認同房地產告別"土豪"走向"屌絲"的說法？
袁嶽：房地產本質上是挑戰屌絲底線的，它能滿足屌絲心理但屌絲很難獲得。那什麼是屌絲？就是想買房，但當下又買不起房，可能要等到15年後的積累才能買得起。比如剛畢業就想通過5、6年時間來買房，沒有達到買房水平卻向往更高的生活，這就是屌絲心理。當下的屌絲也不是混不出來的人，不是社會底層，而更多是受過良好教育的白領。
房子屬於典型的白領向往的產品，正常來說，按個人的收入在預計的購房周期內難以實現。但現在中國年輕人卻可以依靠兩股力量通過更短的年限買到房，父母出首付和男女一起供房。現在房子的平均成本和經濟水平正導致買房年齡每過一年延遲一歲，很多人指望房價崩潰瞭可以提前買房，但實際狀況正好相反。比如德國一個24歲畢業白領，不吃不喝14年可以買房，在中國則由於父母的幫助使得購房年齡均偏小，但以後會越來越接近國際購房年齡標準。
房地產新常態--
15年內穩中有漲，暴漲暴跌均無可能
樂居：未來的房地產會是怎樣的發展曲線？有無暴跌可能？
袁嶽：未來，房子的總價值是上升的，中間的增值利益會以稅收等方式歸國傢所有，隻要貨幣政策不放開，房價是會溫和上漲的。我們也要習慣一個新常態，房價飆升的時代過去瞭，房價狂跌的可能性沒有。從需求角度來說，投資型需求大幅減少，但大量屌絲需求還強勁存在。
未來15年內，房地產會呈現穩中有漲的基本格局，以前"一控就平，一放就漲"的態勢不會明顯瞭。15年後，青年子女會面臨繼承父母等多套的房產，屆時房子不再稀缺，價格也難上漲。
房地產結構調整--
低迷意味著戰略調整，提高中端產品增量
樂居：未來房地產市場的產品結構是怎樣的？互聯網經濟和思維，與房地產又該如何結合？
袁嶽：大量屌絲購房需求的存在，就意味著房地產產品類型要發生變化，目前中高端公寓比重過大，未來會有經濟型公寓等形態產品出現並增加。現在市場產品有空缺，在大規模廉租房、中高端公寓並舉的兩端分化的市場產品構成裡，過多焦點放在瞭高附加值產品上，中間附加值產品少。現在一些開發商已經開始關註中間產品瞭，開發商的產品戰略要調整，更貼近屌絲需求。未來高端屌絲會變成中檔商品房的消費者。
5年以後，房地產經濟的互聯網程度會非常高，因為中端人群會有增量。比如未來模塊化造房和工業化造房，就會成為快速、低成本造房的重要部分，就意味著在生產方式、市場定位等這些環節需要企業來調整。低迷就意味著調整，現在的房地產是個戰略調整期。
旅遊地產出路--
不能鎖定單一人群，要註重"好玩"的精神情趣
樂居：大連金石灘作為典型的旅遊度假景區，其中大體量的旅遊地產產品能否經受住跌宕樓市的"洗禮"？未來出路又在何？
袁嶽：大體量的產品會存在發展空間，一方面像大連這樣的城市，不但本地有購買力，對周邊城市也有輻射號召力，這是好機會。另外一方面也要求，大體量產品不能過於鎖定單一人群，比如專註45歲以上的高端人群會有個房屋二胎 房屋二胎借款 中壢問題，那就是不好玩，所為一個社區來說缺乏生氣。一個大社區要有青年中心的感覺，好玩的東西是由較年輕的傢庭來推動的。所有中國的新房地產都要考慮這個問題，45歲以上人群收入高，但精神情趣上向往年輕人，所以營造社區精神氣氛時，要考慮到他們內心崇尚的活力，房地產開發要註重精神驅動力。
對於像魯能優山美地這樣大體量的旅遊地產項目，總體來說也還是有優勢的。首先，人們都對風、水、山、氣皆優良的環境有向往，因為這些元素是人造不出來的，住著踏實，這也是旅遊景觀地產的重要支撐，也是金石灘樓盤的基礎優勢。其次，除瞭風景優美，樓盤還要打造便利的服務體系，比如社區服務，互聯網服務等，都要做到較高的水平，創新的社區服務會讓樓盤不隻成為居住中心，更是生活中心。
投資、投機與賭博--
國內以賭博為主沒有投資，波動才是常規
樂居：很多人抱怨國內投資渠道日益狹窄，您如何看待？對投資者有何更好的建議。
袁嶽：過去一投進去就掙一大票錢的時代過去瞭，經濟高增長的時代也過去瞭。我們要習慣低於預期增長速度的增長模式。我們進入到更正常的投資模式，任何投資暴利時代看不到瞭。沒有投機的投資渠道瞭，隻有正常的投資渠道。
投資是一個風險管理的專業，比如股市老跌不對，老漲也不對，波動才是常規。隻能找好周期的特點掙錢，這意味著要把投資當成專業去研究，而不是作為賭博去跟隨。有想做的事兒知道咋做專業去做這叫投資，有想做的事兒不知道咋做跟著人去做這叫投機，有想做的事兒不知道咋做瞎弄叫賭博，現在就是賭博為主，投機其次，沒有投資。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-09-16/09572910161.shtml
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