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內容來自中国互联网新闻中心

一位金融大咖的深度思考大地產時代金融的新玩法

近年來,伴隨著房地產行業的大變革,不動產領域的金融創新動作愈發頻繁。民生銀行在這方面就走在瞭前列。2007年9月,民生銀行在行業內率先對公司業務進行事業部制改革,地產金融事業部是首批成立的事業部之一,全行的房地產公司信貸業務由其集中經營,實現瞭專業化銷售、專業化評審和專業化管理。2014年,地產金融事業部又提出瞭“五大轉型”:從項目經營向圍繞客戶經濟活動的綜合經營轉變,從住宅為主向包含各類產業地產的新概念地產轉變,從房地產開發建設為主向全產業鏈金融服務轉變,從債權融資為主向主動管理風險的股債結合的資產管理轉變,從國內市場為主向國內外市場協同發展轉變。

顯然,突破原有住宅開發貸款的范疇,金融已參與到商業地產、工業地產等各類地產以及房地產上下遊各產業鏈之中,與此同時,資產證券化、互聯網金融等新的金融手段也風生水起。據中國民生銀行地產金融事業部總裁葉天放透露,目前,地產金融事業部的收入已經有一半來自於非傳統銀行業務。


中國民生銀行地產金融事業部總裁葉天放

那麼,大地產、大金融時代,作為其中重要參與者的金融機構,在不動產金融領域能有哪些創新作為?面對行業增長放緩、風險不斷累積的局面,又當如何去應對?就此,地產中國網專訪瞭葉天放先生。

風控升級倒逼金融創新

記者:在目前傳統的房地產行業和金融行業均面臨著大變革的環境下,您認為,作為金融機構的金融創新方向主要有哪些?

葉天放:金融機構的創新主要表現在以下幾個層面:第一是風險控制,設計出相應的金融產品幫助改善企業的資產負債表,讓他們運轉更加良性,變得更加健康。

第二是投資並購重組,把行業裡面的核心能力整合好,通過兼並重組,將好的資產加以集中,最終的目的是提高資產配置效率,降低運營成本,把風險真正降下去,把服務優質化。

第三是資產證券化,讓資產的流動性更好。經過幾十年的發展,我國房地產市場居住的剛性需求已經得到瞭很大程度的滿足,增量市場目前已經發展比較充分,但存量資產中還有很多低效、閑置以及流動性不夠的資產,需要通過資產證券化的手段將其變得流動、高效起來,變成整個社會可以享受的金融投資品,這個領域有比較大的創新空間。

第四是供應鏈金融,原來我們的金融機構並沒有把房地產當做鏈條來考慮,都是單個企業各自為陣,今後可以借助互聯網技術等來建立更加高效的交易平臺,讓交易變得更加高效和低成本,讓社會資源配置變得更加高效,這也是我們資源配置的終極目標。

以上這些方向,既是市場期待的,也是我們自己未來業務的發展方向。用新技術、新理念、新方法,加上新的金融工具,去改善整個行業管理的精細度和運行效率。

記者:您剛提到的這些方向,民生銀行在不動產投資領域的轉型中應該都有涉及,尤其是去年地產金融事業部還提出瞭五大轉型方向。請問目前這些轉型的成效如何?未來還會有哪些創新之舉?

葉天放:民生銀行在不動產金融領域目前的業務主要有投資並購、資產管理、交易銀行,這三個方面我們都是有一些創新發展的。

投資並購業務背後的邏輯其實來自於市場發展的需要。在大變革過程中,市場的參與主體發生瞭很大變化,原先我們借貸方主要考慮的是項目,現在進入存量市場之後,同一塊地不同的主體來操作,所產生的結果也是不同的,這充分反映瞭交易主體對不同項目的把控能力。所以,在這種情況下我們寧可跟優質的客戶去做投資、去做並購重組,將項目放到更有優勢的團隊和企業中去運作,也不能隨便跟一個項目主體去做借貸。

我們真正地需要把自己主動管理風險的能力進一步加強,參與投資,共同管理,對市場風險的判斷我們也需要參與意見。“商行”變“投行”,它背後的邏輯是找到更好的交易對手,風險控制的理念要加入到我們的投資行為中去,這是投資業務需要發展的原因。未來市場的波動變化會比較大,金融機構已經不能再用簡單的借貸業務去硬抗市場的風險。

多業態參與同樣也是基於目前房地產行業的大勢,住宅剛需已經被滿足的情況下,一味地投資住宅產業,就變成在過剩產能裡面玩兒瞭,所以我們要跟著旅遊、文化、產業、舊城改造等這些改善型需求來走,還有文化旅遊醫療這些新的需求在滿足的過程中產生的需要。

產業鏈金融也是一樣,就是要把核心的能力加以整合。

我們所提出的“五大轉型”背後都有我們對於行業以及行業金融理解的支撐,歸根到底,還是風險的分散以及風險控制能力的提升。表面上看,我們做的業務更復雜瞭,實際上我們是在跟更好的交易對手玩高難度動作,在陽光明媚的大草原上去做高難度的動作,相對於在泥沼地裡慢慢挪步要安全得多,這也是我們風險控制理念的一個變化。

接下來我們還將繼續在以上的幾個方向裡繼續深入,明年在資產證券化、投資並購以及供應鏈金融等方面會有一些創新的案例,還有互聯網金融平臺的進一步完善和細化。

有嚴密風控體系的互聯網金融才能走得更遠

記者:去年以來,互聯網的蓬勃興起進而帶來瞭互聯網金融的發展熱潮,您認為這對於不動產金融的創新會產生怎樣的影響?其中又存在怎樣的風險和困難?

葉天放:互聯網金融主要是信息技術和互聯網手段在傳統領域的運用,對於金融行業是有促進的,金融的本質就是貨幣的有效匹配,離不開渠道、價格這些要素,互聯網金融在逐步形成這些要素。互聯網的最大優勢便是資源配置的廣泛、高效、透明。渠道逐步形成,信用逐步積累,就慢慢形成金融的要素和屬性瞭,它對於金融和地產都有很大的改變可能性。

但由於互聯網本身的屬性,它對交易性質的金融服務有巨大的推動作用,比如供應鏈金融、買賣房子、按揭貸款,包括在資產管理端那些標準資產的分銷、存量資產的金融化、證券化,這些在互聯網的平臺上倒是能提高很多效率,相對改善消費者的服務體驗。而對真正風險高的、復雜的操作,比如股權投資等,我認為目前還有一些難度,主要原因在於它的風險管理和對沖工具的運用的要求很高。所以像股權眾籌這樣的事情,它對於滿足消費的終極目標是有意義的,但在股權投資獲取超額風險收益上沒有優勢。所以說真正的房地產股權投資領域,眾籌能起到多大的作用,我認為還值得探討。因為投資本身是要根據自身的偏好對風險進行分類的,而風險的識別技術是比較復雜的。

所以互聯網金融也好,互聯網在傳統行業的運用也好,空間是很大的。但目前來說,在真正的資本層面還是有一定局限性,用互聯網金融去重構金融行業的提法,我覺得為時尚早,除非把它的風險控制技術做的更加完善。

說到底,金融實際上是有經營風險的,銀行也有經營風險,如果互聯網金融在風險模型和風控的工具或手段優化方面不能做好的話,就走不遠。互聯網金融要想有大的突破,一定是要有自己的風控體系,單純解決信息匹配的問題並沒有太大的發展空間,因為技術壁壘很容易被突破。

記者:您如何看待現在比較熱門的眾籌建房的提法?

葉天放:眾籌實際上是共享經濟發展的必然,未來一定是一個很大的趨勢。但是如果涉足股權投資范疇,可能在小額股權投資眾籌上有戲,但在房地產投資這種大宗、風險高的領域,以獲取投資收益或為開發商融資渠道的眾籌,我認為比較難,因為它畢竟涉及比較復雜的風險管理。

眾籌更多的我認為應該在交易環節有所作為,應該是讓消費者參與到生產過程中,去滿足消費者自身個性化需求,在這個領域中去提高效率、降低成本,更好地滿足客戶需求。眾籌在讓消費者參與到建造過程中的意義比它為開發商籌資、讓購房者拿到投資回報這件事有意義得多。

作為融資渠道的眾籌是很危險的,如果把眾籌變成一個融資的模型,往往會落入到金融風險的怪圈。所以我不認為眾籌在股權投資領域能有很好的顛覆作用,真正復雜的投資技術是需要專業的資產管理機構幫助去管理的。

眾籌可以用低門檻的方式,讓普通的低風險承受人,用少量的資金參與到高風險高收益的領域,從而忽略瞭其背後風險的評判,但這很容易引起社會投資價值觀的混亂。我們傳統的做投資的都是需要提前對投資人的風險承受能力做專門的評判的,但是眾籌試圖去打破,這不一定是科學的。

記者:在金融創新的大時代下,這些新的嘗試對於整個金融行業的發展來說有著台北房屋房屋二胎怎樣的影響?

葉天放:金融創新也是被逼出來的,人們往往有路徑依賴,習慣於自己熟悉的模式。像互聯網金融這樣的所謂“門口野蠻人”,是推動創新的動力,促使我們去思考些更深層次的問題。有些東西我們不一定認同,但是卻不一定不改變自己。事實上,金融機構在互聯網經營中的探索嘗試也都不差,也在改造自己,不斷地探索。

銀行這麼多年積累下來的管控風險的能力還在,互聯網金融改善金融服務,提升客戶服務體驗,會促使銀行變革,但是說就要消滅銀行,還不那麼簡單。當然,互聯網金融領域裡不乏會出偉大的公司,這個是一定的。我們需要做的,首先是順應這個潮流,但還是要把自己的事情紮紮實實做好,做好風險管控和組織管理。銀行真正的核心競爭力是團隊、風險管理的一套體系,這些是實實在在的東西。











新聞來源http://finance.china.com.cn/industry/estate/20151120/3453564.shtml

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