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內容來自sina新聞

2013大連樓市半程跑

  從2012年末的"翹尾"到2013年初的"暖春",2013年,大連樓市在一片火熱與匆忙中跑過6月份。不管政策風雲變幻,還是市場風起雲湧,樓市永遠不缺故事。即便隻能算是完成瞭一場全年馬拉松的半程賽事,大連樓市的這半年也依然可圈可點--

  3月,"新國五條"細則落地,一個實際上並不新鮮的條款引發瞭一場二手房搶購大戰;大連新戶籍準入規定中,購房落戶條件的放寬最為引人註目,它使得70平方米商品房和90平方米二手房變得更為吃香;大連公積金新政"縮水",對不少首付能力差、公積金還款能力強的剛需購房者造成瞭一定的心理打擊;多個城市房產稅試點方案已上報,"房產稅擴容"雷聲越來越響;60多城住房信息已聯網,不動產統一登記制度的改革已進入快車道......

  而到瞭五六月份,土地市場恢復活躍,雖然剛需住宅用地占據主流,但多宗市中心靚地的高價拍出也不禁讓人心懷遐想,下半年甚至明年的房價要怎樣走?樓市到底何去何從?接下來的市場戰略,是攻城略地,還是謹慎行事?

  很多時候,恐懼來自於無知。總結上半年的得失,才能推測下半年的走向。當然,最終的標準答案,要由時間來揭曉。

  013年上半年,由"新國五條"細則領銜的各大精彩賽事新規不斷出現,每一條規則都會引發市場或大或小的反響,有些甚至可以用"震動"來形容。但就大連總體來說,2013年上半年的樓市還是相對平穩的,政策的影響力似乎也沒有預期的深遠。

  5大賽事新規修訂:

  框定上半年樓市前行軌跡

  1新國五條

  一個被重申的條款引發一場三月二手房搶購大戰

  轟動程度:★★★★★

  新規要點:2013年2月20日,國務院常務會議確定瞭五項加強房地產市場調控的政策措施,被稱為"新國五條",就在人們疑惑不解,"新國五條"是過於溫柔還是綿裡藏針時,3月1日,被稱為十年來最犀利樓市調控的"新國五條"細則新鮮出爐,除瞭再次重申限購、限貸不放松,擴大個人住房房產稅改革試點范圍、要求各地制定房價年度調控目標等"原有動作"之外,在10大核心細則中,"對出售自有住房的,按轉讓所得征收20%個稅"、"對房價上漲過快的城市,進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率"以及"所有新建商品房和二手房都列入限購范圍"三點相對來說更為具體,也頗有新意,為業界廣泛解讀和探討。

  市場反應:在新國五條細則中,最引人註目的,就是出售住房計征20%個人所得稅。雖然這並不能算是一個完全嶄新的條款,隻是原有規則的重申,但甫一發佈,還是引起市場的強烈反應。大連房地產交易登記中心呈現出瞭爆棚的景象,有的人甚至凌晨便趕來排隊,二手房過戶熱潮、二手房搶購大戰就此上演。在新國五條出臺後的一個月時間內,購房群體抓住瞭政策緩沖期,積極成交,3月份成交量大幅上升,二手房成交量上漲239.25%,網簽升至3596套。與此同時,"20%個稅"政策也使得不少購房者因稅費負擔紛紛轉入新房市場,直接沖高瞭樓市成交量,使得4月份樓市成交環比猛漲42%。

  3月末,包括大連在內的很多城市發佈瞭"新國五條"細則,然而,其中卻並沒有對20%個稅和限購、信貸政策作出任何具體新規,於是,"新國五條"在實施4個多月後,並未取得像剛出臺時人們預期中的效果,對房地產市場的影響也在逐漸減弱。

 2房產稅

  一個被無數次提及的措施再次出現,面貌清晰一點點

  轟動程度:☆☆★★★

  新規要點:自2011年上海、重慶試點征收房產稅以來,關於"房產稅試點城市擴容"的傳聞就不斷撩撥著公眾的神經。今年5月底,國務院明確提出將擴大房產稅改革試點范圍,這讓"房產稅擴容"的話題再次升溫。 6月份,北京、深圳、南京和杭州等多地房產稅試點方案已上報,多數方案已接近"最終版本",房產稅試點擴容已提上日程。另有媒體報道,今年有望新增數城市進行試點,且新增試點城市執行方案與標準將因地制宜,預計主要針對增量房征收。

  市場反應:關於"房產稅試點城市擴容"的消息因尚無明確細則出臺,因此,在購房者中反應並不明顯,但業內人士卻對此有著諸多想法。有分析人士分析,房產稅試點擴容有利於房地產市場長期制度建設,將加快行政調控手段淡出,但由於第二批試點城市數量有限,對市場影響可能不大。中國房地產學會副會長陳國強認為,房產稅的征收有助於改變市場預期,調節市場供求關系,但是作為一種長效性調節工具,療效猶如中藥,遠不如限購限貸等行政性手段來得立竿見影。財政部財科所所長賈康稱,上海和重慶的房產稅政策是有抑制作用的,已經起到瞭經濟杠桿調節的一定效果,今後的試點擴容,房產稅稅率和起征點應允許各地間存在差異。北京大學財經法研究中心主任劉劍文教授則建議,有關部門可考慮加快房產稅擴容試點的力度,用房產稅逐步接替限購住房的政策。

  3公積金

  一記貸款額度降低的重拳給瞭剛需購房者當頭一擊

  轟動程度:☆★★★★楊梅土地貸款>土地貸款屏東三地門土地貸款

  新規要點:6月1日起,大連公積金貸款方面的新規定正式實施,公積金在貸款額度、貸款條件、提取條件等方面都有所調整。其中,關於公積金貸款額度的問題引起瞭最廣泛的關註。大連市住房公積金管理中心網站發佈業務指南,對住房公積金個人貸款額度相關政策做瞭具體說明,公積金貸款額度公式中還貸能力系數已由0.45調整為0.15,據此計算,可貸款額度將降低。另外,針對借款人利用假離婚來騙提騙貸公積金的情況,該新規定還做出瞭離婚後再貸公積金,額度將降低的調整。

  市場反應:公積金貸款額度"縮水"是關系到剛需購房者的大事,對於很多市民來說,它的影響力甚至大於當時的"新國五條",這對那些首付能力差、公積金還款能力強的剛需客戶確實受到瞭一定的打擊,怨聲載道在所難免,但目前並沒有引起市場上明顯的變化。業內人士普遍認為,貸款額度的緊縮在短期內不會對樓市銷量產生太大的影響,樓市成交量不會大起大落,大傢不會為此而放棄購買首套房,房貸收緊會對購房者產生的更多的是心理影響,或許伴有短暫的抱怨與觀望,但購房意願依然強烈,難以阻擋,選房看房買房的行為還是會繼續。

 4戶籍準入新規

  一個移民門檻的降低讓不少外地人加快大連安傢腳步

  轟動程度:☆☆★★★

  新規要點:3月1日起,大連實施新的《大連市戶籍準入規定》,其中有條款規定:在大連有合法穩定職業的個人購買主城區(旅順口區除外)商品房單套住宅建築面積達到70平方米或單套非住宅建築面積達到50平方米、存量房單套住宅建築面積達到90平方米或單套非住宅建築面積達到70平方米,即可落戶。達到上述購房面積標準的人員,如果有房貸,則必須還清貸款後取得《房屋所有權證書》才能辦理落戶手續。該規定在本次新戶籍準入規定中,最為引人註目,政策中把以原來"購房款"作為落戶標準調整為以"購房面積"作為落戶標準,並增加瞭購買存量房(二手房)落戶規定,可謂是全面放寬瞭大連落戶條件。

  市場反應:大連逐漸放寬的 "落戶"政策使得不少外地人加快瞭大連置業的腳步,從而也在一定程度上刺激瞭大連樓市的成交。但由於該政策在市場上所產生的反應有一定滯後性,因此,對成交的促進暫不明顯,但有業內人士認為,從短期來講,新政對大連市影響不會太大,不過,從中、長期來說,其作用是潛移默化的,因此不可小視。未來一段時間,70平方米商品房和90平方米二手房將更吃香。新政策將會一定程度上拉高這部分房源的成交比例,使得樓市成交結構發生改變。另外,此次落戶新政對中介有較大利好,這是一次二手房市場發展的機會,特別是隨著市內中心地段新房減少,同時新房單價較高,二手房業務的發展空間將再次提升。

 5房地產信息聯網

  一個能有效遏制"房姐"、"房哥"的大動作現在尤顯迫在眉睫

  轟動程度:☆☆☆★★

  新規要點:3月29日,國務院辦公廳發佈瞭關於實施《國務院機構改革和職能轉變方案》,要求於2014年6月底前出臺《不動產登記條例》並正式實施不動產的統一登記制度。國土部先行一步。 5月16日,國土部下屬的中國土地礦產法律事務中心召開不動產登記研討會,確認國土部已正式啟動不動產登記制度改革。 5月23日,國務院法制辦會同住建部、國土部已經開始起草《不動產登記條例》,為即將開展的不動產統一登記工作提供法制保障。至此,不動產統一登記制度的改革開始進入快車道。目前,住房和國土兩部門的系統正在設法對接。一旦對接成功,即可形成"房地合一"的個人不動產登記查詢系統。

  市場反應:實際上不動產登記制度早有實施,但因為條件所限,最初隻是在各個地方的不動產登記機構進行登記,並沒有實現全國的聯網。此次不動產統一登記制度改革,強調的是在互聯互通的背景下,要有統一的登記標準。對於手裡僅擁有一兩套住房的普通購房者來說,這一消息大快人心,尤其是今年以來,"房叔"、"房姐"們事件頻出,扭曲瞭市場需求,直接推高瞭房價。而要想這些現象得到遏制,信息透明便是方法之一。在公眾眼中,查房和查手表,都是簡單、快捷、精準的反腐方式。所以說,建立統一的不動產統一查詢系統,不僅可以更好地落實《物權法》規定,保障不動產交易安全,有效保護不動產權利人的合法財產權,同時這項制度還對反腐起到一定的助力作用。 記者邊琦



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本文導航

  • 盤點2013大連樓市半程跑
  • 6大賽事明星領銜
  • 5大賽事進程描述


新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-07-11/08072293095.shtml
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