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土地市場再現風雲
2014 年以來，土地市場一改2013 年底的全面火熱態勢， 出現各地冷熱不勻的局面。在北京、上海、廣州等一線城市延續地王熱的同時，南京、杭州等二線城市卻遭遇瞭地塊流標。樓市方面，根據國傢統計局發佈的數據，1 月70 個大中城市房價的同比和環比平均漲幅雙雙出現瞭收窄。
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圖為 大宗土地交易一覽（RET睿意德商業地產研究中心）
從近五年的土地出讓情況來看，2013年土地出讓金額高達41,250萬億元，不僅同比大增45%，更是創下2009年以來的新高，全國土地交易價格全面高漲。
圖為 全國土地出讓情況（RET中國商業地產研究中心）
對比春節前後土地市場成交反差，RET睿意德商業地產研究中心認為，全國土地市場分化趨勢已初露端倪：
一線城市土地成交火爆，房價漲幅預期小幅回調。
? 北京、廣州熱地拍賣，單日拍賣成交金額分別達109億元和155億元，創下單日土地拍賣新高。
? 上海、北京、廣州上演房企奪地大戰，接連拍出地王，溢價率高漲。上海閘北大寧325街坊地塊，溢價率高達111.59%，成為上海新一輪地王；北京豐臺西局村的泰禾集團地塊，也以48.1%的溢價成交。
? 根據國傢統計局發佈的70大中城市住宅價格指數，數據顯示，2014年1月北上廣深四個一線城市同比漲幅比去年12月份均有所回落，分別回落1.8、1.0、1.5和2.1個百分點。
二、三線城市遇冷，高庫存城市將陸續降價。
? 南京、杭州等二線城市地遭遇土地流標，成交地塊中，以底價成交的比重有所增長，占50%以上，出讓現場顯得較為冷清，並未出現高溢價的激烈競爭。
? 杭州樓市出現降價潮，首輪降價樓盤多達八個，降價幅度亦高達20%-30%。杭州樓市的降價主要是由於高庫存引發的，據數據顯示，2014年1月底，杭州商品房庫存突破12萬套，遠遠超過四個一線城市，比去年同期增長45%。
大型房企領跑地市，中小房企預期跟隨。
? 從拿地企業來看，中海、中化方興等央企倚仗最強經濟實力出手頻繁，而龍湖、金融街等實力房企亦一擲千金獲取優質地塊。據《中國經濟網》數據顯示，2014年1月1日至2月17日，十大標桿房企共計斥資639.3億元購地。其中，一線城市土地儲備購地支出為369.4億元，占比達57.8%。
? 一線城市和典型二線城市都是房企戰略佈局的重點區域，雖然地價相對較高，但可以加快周轉進而提高利潤。總體來看，目前土地市場2胎房貸銀行利率缺錢急用哪裡借錢最為活躍的是大型房企，作為標桿企業，預期中小型房企也將跟隨入市。
土地類型成交分化，宅地火熱商用遇冷。
? 在各地退出的掛牌地塊中，住宅用地依然深受開發商追捧，成交持續火熱，除瞭溢價率競相走高外，相同片區的純宅地成交價格較商住用地高出約10%-15%。
? 在南京和杭州的流標地塊均為純商業用地。導致流拍的主要原因是，這兩塊商業地塊價格較高，而且對競買人有著較苛刻的附加要求。與宅地相比，非中心地段的商業地塊對開發商的吸引力較低。
土地市場預期轉淡，成交量價或雙雙回落。
? 多城市政府加大瞭拍地配建保障房的比例，抑制土地價格持續上漲。南京"拍地新政"中明確表示，今後南京土地出讓將采取"限地價、競配建保障房面積或資金"的方式出讓。
? 興業銀行明確停辦房地產夾層貸，在樓市新政出臺之前，將暫停辦理房地產供應鏈金融業務。這表明銀行方面已對房地產業務可能出現的風險采取謹慎措施，對後市難以樂觀，或靜待兩會後再作決策。
圖為 商業地產風向標（RET睿意德商業地產研究中心）
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-02-27/15152626280.shtml
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