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內容來自sina新聞

全國房價又跌 業內人告訴你2015年市場會怎樣

??2月17日,國傢統計局發佈1 月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據。從數據來看,房價持平和上漲的城市主要集中在一二線城市,而房價降幅大於0.5%的城市主要集中在三線城市。漸呈分化趨勢的房地產市場,2015年會走向何方?且看新城控股高級副總裁歐陽捷的三大預測。



趨勢:市場持續降溫還是趨於理性?

房地產的高增長時代已經結束瞭,2013年是句號,2014年開始進入平穩期。

如果沒有政策的刺激,2015年的市場不會比2014年更好。如果有政策刺激,隻不過是在透支未來需求,提前結束白銀時代。



為什麼2015年市場不會比2014年更好?龍岡房屋二胎

我們認為,市場已經出現兩個需求減少的跡象,第一個是存量人口的購房需求在減少。由於房價上漲的預期被打破瞭,現在投機性的需求已經基本沒有瞭。除瞭北京、上海這樣的一線城市外,其他城市沒有大幅上漲的可能性,微調可能會有。北京、上海房價一定會上漲。

投資性需求明顯減少,有的出海瞭,有的理財瞭,有的買瞭大房子在還貸——套牢瞭。從世聯地產的數據來看,投資客的比例從幾年前的39.5%,已經下降到現在的10.7%。中國跨境投資總量已經從6900萬美元上升到去年的160億美元,而且還在呈上升趨勢。

改善性需求也逐年在下降。世聯地產的數據顯示,35歲以上的購房人群一般被認為是改善性需求,這個比例從三分之二下降到三分之一。

這個背後的邏輯是人均居住面積大幅提升,二線城市基本上都在27平方米以上,多的可以達到37平方米,三、四線城市會比一、二線城市人均居住面積更大,所以我們看到全國性的改善性需求動力已經在下降。中國人均住房面積已經接近發達國傢的較高水平。

第二個是城鎮化的速度在明顯放緩,大多數城市常住人口凈增長量在減少,四個一線城市人口凈增長都在下降,北京在2000~2010年間,年均常住人口凈增長60.4萬人,2011~2013年均人口凈增長是51.2萬人,下降瞭9.2萬人;上海從年均62.8萬人,下降到年均37.7萬人,廣州、深圳是從兩位數下降到個位數的7.5萬和9萬人,7.5萬對1000多萬人口而言,就相當於全國人口的自然增長率。照此來看,深圳這樣的一線城市已經沒有外來人口瞭。不光是一線城市,我們看到25個二線城市有18個在下降;19個三線城市有15個在下降;28個四線城市有26個在下降。需求下降,市場自然是降溫的。

當然,2015年的市場也不會太差,剛需現在還呈現一個機械式的增長,畢竟結婚人口每年就有1500萬對,至少一半在城鎮裡,按照50%購房每年就需要近400萬套。離婚人口大致相當於結婚人口數量的30%多,離婚也需要住房,應該不少於100萬套。常住人口中的非戶籍人口大約有2.4億人、6000萬戶,每年如果有3%的傢庭購房,每年有近200萬套購房需求,30多年才會全部解決這部分“被城鎮化”人群的自有住房問題。城鎮化率每年提升1%,每年進城約1360萬人、340萬戶,每年購房3%,需要十多萬套住房。而不買房的人群仍然要租房,租房也需要房。我們預計每年租房需求在數百萬套,依靠現有二手市場的存量出租房遠遠不夠。

未來至少十年,每年的購房需求不會低於800萬套,這還不包括改善性需求。未來市場需求更多的、更主力的基本上是自住性需求。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-02-25/08585976153044440903392.shtml

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